What to Prepare Before a First Consultation
Eine Erstberatung zum gewerblichen Immobilien-Leasing oder zu Erbbaurechten ist nur dann wirklich zielführend, wenn Sie die richtigen Unterlagen mitbringen. Fehlen zentrale Dokumente, lassen sich steuerliche Risiken nach dem Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) nicht seriös bewerten. Dieser Beitrag zeigt, welche Informationen Sie zusammenstellen sollten, damit die Beratung konkret wird – und nicht im Allgemeinen stecken bleibt.
Der Leasingvertrag und seine Nebenabreden
Bringen Sie den vollständigen Leasingvertrag mit, einschließlich aller Anlagen und Nebenabreden. Besonders relevant sind Klauseln zur Mietkaufoption, zum Andienungsrecht oder zur Verlängerung des Vertrags. Diese Regelungen entscheiden darüber, ob nach § 1 Abs. 2 GrEStG ein steuerbarer Vorgang vorliegt, weil wirtschaftliches Eigentum übergeht. Fehlt die Option, kann die Finanzverwaltung dennoch auf eine Übertragung des wirtschaftlichen Eigentums schließen, wenn die Vertragslaufzeit mehr als 30 Jahre beträgt oder der Leasingnehmer das Risiko des Wertverlusts trägt.
Notieren Sie sich vorab, ob der Vertrag eine Kaufoption vorsieht, zu welchem Preis und zu welchem Zeitpunkt. Auch eine Verlängerungsoption ist relevant, weil sie die Gesamtlaufzeit beeinflusst. Je genauer Sie diese Punkte dokumentieren, desto präziser kann die Beratung die Steuerfolgen einschätzen.
Grundbuchauszug und Flurkarte
Ein aktueller Grundbuchauszug ist unverzichtbar. Er zeigt, wer Eigentümer ist, welche Belastungen (Grundschulden, Dienstbarkeiten) bestehen und ob das Grundstück bereits mit einem Erbbaurecht belastet ist. Die Flurkarte gibt Aufschluss über die genaue Lage und Größe des Grundstücks. Beide Dokumente benötigt der Berater, um zu prüfen, ob der Leasinggegenstand ein Grundstück im Sinne des GrEStG ist und ob eine etwaige Teilfläche steuerlich gesondert zu betrachten wäre.
Wenn Sie ein Erbbaurecht bestellen oder übertragen wollen, ist der Grundbuchauszug doppelt wichtig: Er dokumentiert den aktuellen Rechtsstand und die Rangfolge der Belastungen. Ohne diese Angaben lässt sich nicht beurteilen, ob die Bestellung des Erbbaurechts nach § 2 GrEStG steuerfrei bleibt oder einen Steuertatbestand auslöst.
Gesellschaftsverträge und Anteilsstruktur
Bei Share Deals – also der Übertragung von Anteilen an einer grundbesitzenden Gesellschaft – benötigen Sie die aktuellen Gesellschaftsverträge sowie eine Aufstellung der Gesellschafter und ihrer Beteiligungsquoten. Das GrEStG knüpft an die Übertragung von mindestens 90 % der Anteile an einer Personengesellschaft an (§ 1 Abs. 3 GrEStG). Die Finanzverwaltung prüft dabei nicht nur den Zeitpunkt der Übertragung, sondern auch, ob innerhalb von fünf Jahren mehrere Übertragungen zusammengerechnet werden müssen.
Bringen Sie daher alle notariellen Übertragungsverträge der letzten fünf Jahre mit. Auch Treuhandabreden oder Stimmrechtsbindungen sind offenzulegen, da sie als wirtschaftliche Beteiligung gewertet werden können. Je transparenter Sie die Struktur darlegen, desto klarer wird, ob eine Gestaltung noch zulässig ist oder ob die Finanzverwaltung eine missbräuchliche Umgehung annimmt.
Bewertungsgutachten und Verkehrswert
Ein aktuelles Verkehrswertgutachten hilft, die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer abzuschätzen. Die Steuer bemisst sich nach dem Kaufpreis oder – wenn kein Kaufpreis vorliegt – nach dem Grundstückswert nach § 8 GrEStG. Bei Leasingverträgen mit Kaufoption ist der Kaufpreis maßgeblich, bei Erbbaurechten der kapitalisierte Erbbauzins. Ein Gutachten gibt dem Berater eine verlässliche Größe, um die Steuerlast zu berechnen und Gestaltungsoptionen zu bewerten.
Wenn Sie das Grundstück selbst nutzen, notieren Sie auch die geplante Nutzungsdauer und etwaige Investitionen. Diese Angaben fließen in die Prüfung ein, ob ein wirtschaftliches Eigentum vorliegt oder ob der Leasingnehmer als wirtschaftlicher Eigentümer gilt.
Korrespondenz mit der Finanzverwaltung
Haben Sie bereits mit dem Finanzamt korrespondiert – etwa im Rahmen einer verbindlichen Auskunft oder einer Betriebsprüfung –, legen Sie diese Schriftstücke vor. Die Finanzverwaltung vertritt mitunter eine abweichende Rechtsauffassung, die für die Beratung relevant ist. Auch Bescheide über die Festsetzung der Grunderwerbsteuer aus früheren Erwerbsvorgängen sollten Sie bereithalten, da sie Aufschluss über die bisherige Behandlung ähnlicher Sachverhalte geben.
Je vollständiger die Unterlagen sind, desto weniger Zeit vergeht mit Rückfragen. Die Beratung kann sich dann auf die konkrete Gestaltung konzentrieren – und nicht auf die Beschaffung von Dokumenten.
